为更好为小区业主提供更好的服务体验，物业单位时而会制定相关的方案来举办活动。而许多大公司和企业在完成一件事或一个项目之前都会制定一个针对性的方案。你是否在找正准备撰写“物业国庆节活动方案”，下面小编收集了相关的素材，供大家写文参考！
通过对投标物业建筑结构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应的管理措施。
2.拟定物业管理目标和采用的管理方式
质量管理目标，是指管理单位在合同期内应取得怎样的社会效率、经济效率、环境效率、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。
管理方式，是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式，如实行“一体化管理”、“以区养区”，推行ISO9000质量体系认证等规范化运作方式。
3.提供物业管理服务内容
包括开发建设期间将提供的物业管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、业主入住及装修期间的管理服务、实质运行期间的管理服务内容。重点是实质运作的管理服务内容，大体分为房屋管理、安全防范、清洁、维修、绿化、社区文化活动等项服务，内容力求周详。
4.物资装备计划
本着合理配置、保障使用的原则，对办公用房、员工住房以及各类设备和用具，拟出一个周密的计划，计划中应确切列出房屋面积、物品分类单价及金额。
5.项目人员配备
根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称(技术人员)、用工类型上均要按一定比例配置。对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。
6.管理服务制度建设
包括管理单位员工内部制度和服务各方的外部制度，各项制度均要以
性、实用性和可操作性，也才能产生约束力。
7.档案的建立与管理
应按标准化、科学地建立档案管理流程，系统收集资料、建筑工程资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目进入电脑储存，以备检查利用。
8.经费收支预算
根据招标文件中提供的数据，以及实地考察了解到的情况进行费用测算，制定经费收支测算表。
9.提出经营、管理、服务的新思路
为提高管理水平，投标人可实施科学化、规范化管理、开展增收节支、服务承诺等诸方面提出既务实又能体现创新的思路，以确保管理目标的实现。
注：本物业管理方案由投标人自行组织编写。但必须针对“第三章物业管理内容及要求”中的服务标准提出可行的方案，以保证若中标，该项目能按招标文件要求得以实施。
物业管理方案书写要求：
1、管理服务理念和目标
结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。
2、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置
根据物业管理服务的项目内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。
4、对本项目前期介入工作方案。
(1)前期物业管理工作计划方案和各项工作流程; (2)提出可行的前期介入服务方案。 (3)物业承接验收方案; (4)前期介入实施方案。
5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案; (1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案;
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案; (3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案;
(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案; (5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;
(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述; (7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案; (8)公共、公建物业及物业服务行为公开方案; (9)其他专项方案;
6、物业维修和管理的应急措施
(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、断气的应急措施; (2)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施; (3)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施; (4)电梯故障的应急措施; (5)消防应急措施;
(6) 发生火灾的应急预案; (7) 发生公共事件的应急预案。
7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
8、前期物业管理服务经费预算方案。
(1)按照本项目的物业使用性质、特点所拟定收取的物业服务费，分项计算出混合式住宅项目物业服务费的收支预案，以及各项服务费用支出计划与数额预算方案;
(2)前期物业管理每一阶段的收入、支出项目测算及各种风险的预测;
(3)针对物业项目列出年度盈亏情况; (4)项目增收节支措施
9、智能化设施的管理与维修方案。
10、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
11、提供《临时管理规约》(《管理规约》)的建议稿。
根据豪洋家园小区特点，结合集团经营发展理念，现拟出物业管理方案。在方案实施的过程中，真诚的希望业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务。使豪洋家园小区物业持续升值，为业主营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光小区，提升生活品质，实现业主、物业和谐多赢的生活目标。
一、物业服务的企业文化
员工队伍：打造敬业、勤奋、严谨、严实的高素质、专业化的服务管理队伍。
工作作风：积极、精细、热情、周到、耐心、想到、做到、建议到。 服务原则：服务第
一、业主至上。
服务理念：用心用力用真情，做实做精做到位，在日常工作中实践中不断战胜自我，超越自我，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，社会效益一流。
管理理念：我们不相信完美，我们只相信不断地改进和提高;也许不会令您最满意，我们一定做得最用心。
管理模式：运用三个手段，建设三大品质工程，实现三项要求。 三个手段：专业化人才，规范化管理，精细化服务。
三个品质：人才品质，管理品质，服务品质。
三项要求：工作无差错，管理无死角，服务无挑剔。
发展目标：文化引领，内强素质，外塑品牌。
二、物业总体服务标准
(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主报修、求助、建议、问询、投诉、质疑等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
(二)设立业主信息建议箱，收集业主对物业管理服务工作征求意见，对合理意见及时整改。
(三)建立落实维修制度，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
(四)物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。
(五)常规性服务
1、房屋管理及维修养护：栋号、楼层、房号等标志明显;物业外观完好整洁、外墙无脱落、无乱贴、乱涂、乱画现象。
2、共用设备设施管理：保证设备与环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患;公用配套设施完好、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦整洁;消防系统设备齐全，完好无损，可随时启用;积极组织开展消防法规及消防知识的宣传教育;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。
3、秩序维护及车辆管理：安保人员文明执勤，语言规范，能正确处理突发事件;出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行;车辆出入管理严格，出入有登记;地下停车库停放整齐，场地整洁。
4、环境卫生管理：做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量;环卫设施完备，垃圾日产日清，楼道、扶栏等保持洁净，公用场地无纸屑、烟头等废弃物;做好环卫宣传工作，提高清洁卫生意识。
5、绿化管理：绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木修剪整齐美观、无病虫害、无折损;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
三、物业资源，人员配置
1、物业管理服务收费标准：
(1)物业管理服务费：生活0.6元/㎡/月。
(2)水费：2.00元/吨。
(3)电费：0.6元/度
(4)地下车库固定车位管理费70元/月(一次性交一年优惠%);按月租车位300元/月，按年租车位2400元/月;临时停车10元/天，超出规定时间加收1元/小时。
(5)小区门前广场及学校钟粹门广场禁止停车，违者按5元/小时处罚。
(6)小区内严禁车辆通行，特殊事情经允许后可驾车进入小区，进入小区后请停车入临时车位，滞停时间不得超过两小时，违者按10元/小时处罚。
豪洋学校园区后勤管理部
二〇一二年二月十一日
第一部分
项目物业管理的定位及总思路
一、本项目物业管理的定位
(一)、本项目业态对物业管理的要求
1、本项目业态对物业管理的基本要求
本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：
1)、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护;
2)、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调;
3)、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理;展开相应的物业服务经营活动;
4)、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。
2、本项目业态对物业管理的特殊要求
除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：
1)、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务;
2)、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作;
3)、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书;
4)、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题;
5)、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。
(二)、本项目物业管理的定位
1、本项目物业管理的档次
本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。
2、本项目物业管理形式
根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。
3、本项目物业管理的定位
按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。
二、本项目物业管理的总思路
本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。
第二部分
本项目物业管理体系的建立
一、本项目物业管理的模式构想
按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。
二、本项目物业管理组织构架
本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。
1、基本组织机构建立的模式
本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。
2、本项目的基本组织机构图
总 经 理
品牌物业顾问
3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构
1)、品牌物业顾问
该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。
品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。
该部门一般需1~2名资深顾问。
2)、工程部
该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管
部经理领导。
该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。
3)、绿化保洁部
该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。
该部门一般需4~5人，绿化人员1人。
4)、保安部
该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。
该部门设保安队长1人，保安人员3人。
5)、酒店部
该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。
该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。
6)、商业部
该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，
该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。
7)、多经部
该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。
该部门设置人员2名。
8)、财务部
该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。
该部门设置会计1名，出纳1名。
三、本项目物业管理运作条件
1、在销售现场提供物业管理场所;
2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议;
3、一定数量的启动资金;
4、明确后期物业管理制作方案。
第三部分
物业管理介入时机和介入方式
一、本项目物业管理介入时机
物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。
二、本项目物业管理介入方式
物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：
1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务;
2、保安服务;
3、提供专门关于物业的咨询台。
第四部分
常规服务和特约服务
一、常规服务
客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：
1、清洁卫生;
2、安全保卫;
3、房屋维修;
4、房屋管理;
5、电梯升降;
6、报刊发放，文件传递;
二、特约性服务
为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：
1、餐饮服务;
2、商务办公;
3、家政;
4、装修;
5、医疗服务;
第五部分
本项目物业经营管理内容
一、本项目酒店公寓的经营服务
本项目酒店公寓的经营服务包括：
1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车·月收取停车费用;
2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。
二、本项目商铺的经营服务
商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。
第六部分
本项目物业管理运行成本收益估算
一、物业管理运行成本
项目名称金额(元)备注
物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名
物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%
物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元
服务运行成本96480总户数402户，以20元/户·月支出
合计589720
二、收益计算
项目名称金额(元)备注
物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡·月收取
车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月·车标准收费 一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金 二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算
合计1037158
三、利润计算
利润=收入计算-物业管理运行成本 =1037158-589720=447438(元)
组员：
